Il Tribunale di Monza, con la sentenza n°1132 depositata il 12/04/2011, ha sancito che le tabelle millesimali possono essere modificate anche per facta concludentia a seguito della risoluzione dell'assemblea condominiale, adottata a maggioranza dei presenti votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, la quale spontaneamente deliberi in deroga alle norme del regolamento condominiale.
Nella fattispecie, un condomino aveva impugnato una delibera assembleare per asserita contrarietà alle regole di riparto previste nelle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale risalente al 1968. La delibera, in effetti, era conforme al criterio di diversa ripartizione deciso dall'assemblea condominiale nel 1990, al quale, sin da allora, tutti i condomini si erano adeguati e in applicazione del quale, il condomino ricorrente avrebbe dovuto pagare una quota di spese condominiali superiore a quella risultante dalle precedenti tabelle millesimali regolamentari.
Nella narrativa della sentenza, si precisa che anche il dante causa del condomino ricorrente, aveva votato la nuova ripartizione di spese deliberata nel 1990 ed il suddetto condomino aveva, fino a quel momento, pagato le spese in conformità a tale criterio.
Il giudice di merito chiarisce che le tabelle millesimali contenute in un regolamento avente natura contrattuale, possono essere innovate con una nuova convenzione, in omaggio al principio dell'autonomia contrattuale posto dall'art. 1322 c.c., che non richiede forma scritta ad substantiam perchè non incide su diritti reali, ma richiede il consenso dei condomini che può essere espresso anche per facta concludentia, purchè tale manifestazione tacita si rapporti ad un comportamento univoco e concludente che denoti la volontà di attenersi al nuovo criterio deliberato. Tale era stato, appunto, il comportamento dei condomini sin dal 1990, compreso il ricorrente.
D'altra parte, argomenta il giudice, gli obblighi dei condomini di partecipazione alle spese comuni o del rispetto della volontà assembleare sono vincoli sanciti ex lege e non dipendono dalla volontà delle parti, ma sono connessi al diritto reale da cui dipendono e sono trasmissibili, anche per atto tra vivi, con il trasferimento di quei diritti, per cui, con il trasferimento del diritto reale, al successore a titolo particolare sono trasmessi anche gli obblighi connessi a quel diritto, per cui l'oggetto perviene all'acquirente nella stessa misura e con le stesse facoltà con cui pervenne al precedente titolare. Ciò significa che al condomino ricorrente si estende il criterio di ripartizione delle spese cui aveva espresso consenso il precedente titolare dell'immobile.
In ogni caso, conclude il giudice, pur volendo interpretare la condotta del ricorrente come non accettazione tacita della volontà assembleare, va tenuto conto del fatto che in base al principio sancito dalla recente SS.UU. 18477/2010, la Cassazione ha stabilito che la modificazione delle tabelle millesimali condominiali, pur quando contenuta in un regolamento di origine contrattuale, può essere effettuata dall'assemblea condominiale che deliberi a maggioranza dei votanti, i quali rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, in conformità ai criteri di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c.
Avv. Maria Talarico
Avv. Maria Talarico
